四种物业模式对业主的利弊分析

2019-09-03  来自: 重庆海清物业管理有限公司 浏览次数:74

  物业服务可分为四种模式:包干式物业服务模式,业主主导型酬金制物业服务模式,业主直控型酬金制物业服务模式,业主自管物业服务模式。接下来重庆物业公司就来跟大家讲讲这四种物业模式以及各自的优缺点。

重庆物业

  一、物业模式

  1、包干制物业服务模式

  业主与物业服务企业在包干制物业服务合同中只是约定了物业服务的内容和标准以及物业服务收费标准,但对于物业服务费具体怎么使用以及物业内部的具体运作方式不做具体约定,也就是说业主付给物业服务企业固定的物业费,物业服务企业也相应提供给业主固定的服务内容及服务标准。所以,业主只是监督物业服务企业的服务内容和服务标准是否到位,不管物业服务企业内部如何开支费用、如何运行管理。业主付给物业服务企业的物业服务费属于物业服务企业,物业服务企业自负盈亏,亏盈与业主无关。

  2、业主主导型酬金制物业服务模式

  先说说什么是酬金制。酬金制就是物业服务企业收取固定酬金或以服务小区的总物业服务费做为计提基数,并按照签订的物业服务合同中约定的计提比例(一般不超过15%)计提,做为物业服务企业的服务报酬的物业服务模式。物业服务企业收取物业服务费属于全体业主,物业服务企业只是拿走固定的酬金或物业服务费中约定比例的酬金,物业服务的亏盈有业主负责不由物业服务企业负责。业主有权审定物业提供的物业服务的费用预决算以及物业服务方案,物业服务企业也必须按照业主审定的预算支出或开销费用以及按照审定的物业服务方案服务,如在运行过程中需要调整,必须再次得到业主的审定通过。酬金制与包干制的区别在于一方面,包干制是物业服务企业自负盈亏,酬金制是业主自负盈亏,另一方面,包干制对业主来说的内部管理过程及费用开销既不透明,也没有自主性,而酬金制对于业主来说,就有了透明性和一定程度的自主性。

  无论业主的自主性有多大,无论是属于下面介绍的业主主导型酬金制还是属于业主直控型酬金制,物业服务企业必须把好一定的原则关,以保证整个服务过程不违犯物业服务的相应法规规定,必须保障整个服务过程中人员、物业及设施设备的安全性,必须坚持物业服务企业的服务理念和服务准则,才能对由于物业企业自身的管理和服务不到位或把关不到位导致的损失负责,否则,也就会改变了物业服务企业的服务主体地位,变成了挂靠(相关法规是不允许挂靠的)或自管性质。

  业主主导型酬金制物业服务模式,就是只是通过审定服务方案和物业服务费支出预决算以及对服务过程监督来实现业主的自主管理,一般不直接参与具体的管理过程和费用支出或报销的控制过程的酬金制的物业服务模式。

  3、业主直控型酬金制物业服务模式

  业主直控型酬金制物业服务模式就是业主通过直接参与物业的具体管理过程和具体的服务费用支出或报销的控制的酬金制物业服务模式,业主可以与物业设置专门的共管账户对物业费的收支实现业主和物业服务企业共同控制,业主对每一笔支出费用必须签字物业才能报销,业主也可以参与到物业服务中的任何工程和物品的招投标或比质比价过程中去,而且业主对服务过程的建议权、话语权也可以增大。这种业主直控型酬金制物业服务模式与业主主导型酬金制物业服务模式相比,前者比后者业主的自主性更大,更具有控制性。这种物业服务模式,因为业主的参与度较高,可控性强,一般会采用固定酬金形式。

  4、业主自管物业服务模式

  业主自管物业服务模式,就是业主自行管理物业的服务模式,业主或业委会或业委会下设的专门机构取代了物业服务企业,通过直接招员工或直接分项委托外包服务企业(如保洁公司、保安公司、电梯维修服务公司等)进行自行物业管理和服务的物业服务模式。

  二、物业模式优缺点分析

  1、包干制物业服务模式

  好处:对业主来书比较简单、容易,只需要对服务质量标准进行监管,不需要很多物业服务的专业知识,也不需要耗费很多精力。

  坏处:由于服务过程的不透明,业主的自主性小,因为没有深入研究,专业知识也相对缺乏,业主可能只是注意到了表面的服务及已经显化出来的问题或矛盾,没有注意到潜在的服务隐患和技术上的服务不到位(如房屋,设施设备等的优化维护维修及寿命延长维护等),容易发生这方面的风险。另一方面,因为业主没有对管理和服务深入了解和研究,所以往往在对物业状态的了解上和专业服务技术知识上与物业服务企业实力地位不对等,往往被物业服务企业牵着鼻子走,甚至在服务上和利益上以及法律责任上吃亏。

  2、业主主导型酬金制物业服务模式

  虽然相对需要业主更加专业和更多的投入,如果能找上一家服务理念和服务技术都不错物业服务企业来服务,应该效果不错,业主既能有一定程度的自主管理,又能学习和积累一些物业服务的知识,还能享受优质的物业服务。但如果物业服务企业不地道,因业主参与度不够,监督力度不够,专业知识不够,这种服务模式可能会导致业主更多更大的损失,因为一方面,物业服务企业拿走了固定酬金或计提比例的酬金,可以只赚不赔,没有压力和动力,还有可能通过做假账,假合同、假价格、假发票等方式强取或偷取业主的利益,另一方面,物业服务企业可能会以物业服务费偏低为推脱理由,来降低服务品质,损害业主利益,甚至更加严重的是,如果业主对业委会的监督力度不够,还可能发生业委会和物业服务企业相勾结,严重损害业主的权益。

  3、业主直控型酬金制物业服务模式

  坏处是:业主要投入相当大的参与管理的精力,且也还要投入相当多的精力去学习各种专业知识和深入了解物业及设施设备的状况以及深入了解各种市场行情才能办到,如果业主和物业产生分歧,还可能影响物业服务的正常进程。

  好处是:可以直控整个的物业服务过程,有能力的业主完全可以按照自己的意愿,建设自己需要的服务模式,达到自己想要的理想效果。因为有物业服务企业在,物业服务企业也会坚持其自己的服务理念和服务准则,相对自行管理来说规避了很多风险,也减少了很多的精力。尤其是,在物业服务费的管控以及在专业服务、工程及物品的招标或采购等方面的控制上更加严格,完全可以守住业主自己的服务品质和经济利益不受任何损害。这种服务模式,因业主的参与度高,所以整个过程的透明性更强,对普通业主的公开度也就可以很高,业主的可监督性也就可以更好。

  4、业主自管物业服务模式

  目前,采用这种物业服务模式的小区很少,多发生在物业规模很小、物业服务费很少的小区或单幢楼房,因为由于物业服务费少,一般物业服务企业也很少愿意做,另外,不如把付给物业服务企业的酬金用于加大保洁和保安等的力度上。

  因为少了物业服务企业,物业服务的风险就会加大,业主投入的精力也会更大,所以,稍微大一点的小区或者物业服务费高一点的小区,很少采用此种物业服务模式。另外,因为目前业委会存在法律地位及承担风险能力问题,在发生损失后的责任追究补偿以及开设银行账号等方面都存在困难,所以,除非不得已,很少采用此种模式。

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