你需要了解的物业法律知识

　　物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。   作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。这里重庆物业公司告诉你住在小区里，你需要了解这些法律知识。

　　1、什么是前期物业管理?有什么规定?

　　前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定：

　　(1)新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同，并报物业所在地的区房地产管理部门备案。

　　(2)新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。

　　(3)住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。

　　(4)新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。

　　(5)新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。

　　新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。

　　住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。

　　住宅出售单位违反上述五项条款的，由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。

　　2、物业服务企业服务的范围及内容有哪些?

　　依据《普通住宅物业服务等级标准》的规定，物业服务企业服务的范围及内容有：

　　(1)基本要求：包括各项管理制度、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务等。

　　(2)房屋管理：包括巡查房屋共用部位(单元门、楼道通道、以及其他部位的门窗、玻璃等)、设置楼栋单元标识等。

　　(3)公共设施设备维修养护：包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、电梯、消防设施、设备等。

　　(4)协助维护公共秩序：包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施(监控岗)、车辆管理、各种应急预案等。

　　(5)公共区域清洁卫生服务：

　　①楼内公共区域：包括地面和墙面，楼梯扶手、栏杆、窗台，消防栓、指示牌等公共设施，公共灯具，门、窗和玻璃，雨搭、屋顶，垃圾收集，电梯轿厢;

　　②楼外公共区域：包括道路、场地、绿地，宣传栏、小品、健身器、桌椅等，垃圾厢房，果皮箱、垃圾桶，消毒灭害等。

　　(6)公共区域绿化日常养护：包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病虫害防治，树木修剪、施肥、病虫害防治，花坛花境布置、灌排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等。

　　3、哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定?

　　物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：

　　(1)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;

　　(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;

　　(3)电梯、水泵等房屋设备的运行服务;

　　(4)保洁服务;

　　(5)保安服务;

　　(6)物业维修、更新费用的帐务管理;

　　(7)物业档案资料的保管。

　　4、物业服务企业能罚款吗?

　　不能。罚款是一种行政处罚行为，物业服务企业不是行政主体，因而没有罚款的权力。处罚权只能由行政机关、司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。业主与物业服务企业之间没有任何的行政管理的法律关系，他们之间是一种平等的民事合同关系，所以物业服务企业不能对业主进行罚款，但如果业主确实违规，对小区公共部位、共用设施、设备等造成了损害，物业服务企业可以要求业主进行赔偿。

　　5、物业管理服务收费的标准有何规定?

　　物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：

　　(1)已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定;

　　(2)普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定。

　　(3)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。

　　其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。

　　6、物业管理服务收费包括哪些项目?

　　物业管理服务收费包括下列项目：

　　(1)管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;

　　(2)房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;

　　(3)保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;

　　(4)保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;

　　(5)维修费，用于物业维修服务所需的费用。

　　上述第(1)、(2)、(3)、(4)项费用按月分项计算，第(5)项费用按实际维修项目计算。