各种物业服务模式介绍

2018-12-18  来自: 重庆海清物业管理有限公司 浏览次数:68

  1、包干制物业服务模式

  业主与物业服务企业在包干制物业服务合同中只是约定了物业服务的内容和标准以及物业服务收费标准,但对于物业服务费具体怎么使用以及物业内部的具体运作方式不做具体约定,也就是说业主付给物业服务企业固定的物业费,物业服务企业也相应提供给业主固定的服务内容及服务标准。所以,业主只是监督物业服务企业的服务内容和服务标准是否到位,不管物业服务企业内部如何开支费用、如何运行管理。业主付给物业服务企业的物业服务费属于物业服务企业,物业服务企业自负盈亏,亏盈与业主无关。

  2、业主主导型酬金制物业服务模式

  先说说什么是酬金制。酬金制就是物业服务企业收取固定酬金或以服务小区的总物业服务费做为计提基数,并按照签订的物业服务合同中约定的计提比例(一般不超过15%)计提,做为物业服务企业的服务报酬的物业服务模式。物业服务企业收取物业服务费属于全体业主,物业服务企业只是拿走固定的酬金或物业服务费中约定比例的酬金,物业服务的亏盈有业主负责不由物业服务企业负责。业主有权审定物业提供的物业服务的费用预决算以及物业服务方案,物业服务企业也必须按照业主审定的预算支出或开销费用以及按照审定的物业服务方案服务,如在运行过程中需要调整,必须再次得到业主的审定通过。酬金制与包干制的区别在于一方面,包干制是物业服务企业自负盈亏,酬金制是业主自负盈亏,另一方面,包干制对业主来说的内部管理过程及费用开销既不透明,也没有自主性,而酬金制对于业主来说,就有了透明性和一定程度的自主性。

  无论业主的自主性有多大,无论是属于下面介绍的业主主导型酬金制还是属于业主直控型酬金制,物业服务企业必须把好一定的原则关,以保证整个服务过程不违犯物业服务的相应法规规定,必须保障整个服务过程中人员、物业及设施设备的安全性,必须坚持物业服务企业的服务理念和服务准则,才能对由于物业企业自身的管理和服务不到位或把关不到位导致的损失负责,否则,也就会改变了物业服务企业的服务主体地位,变成了挂靠(相关法规是不允许挂靠的)或自管性质。

  业主主导型酬金制物业服务模式,就是只是通过审定服务方案和物业服务费支出预决算以及对服务过程监督来实现业主的自主管理,一般不直接参与具体的管理过程和费用支出或报销的控制过程的酬金制的物业服务模式。

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  3、业主直控型酬金制物业服务模式

  业主直控型酬金制物业服务模式就是业主通过直接参与物业的具体管理过程和具体的服务费用支出或报销的控制的酬金制物业服务模式,业主可以与物业设置专门的共管账户对物业费的收支实现业主和物业服务企业共同控制,业主对每一笔支出费用必须签字物业才能报销,业主也可以参与到物业服务中的任何工程和物品的招投标或比质比价过程中去,而且业主对服务过程的建议权、话语权也可以增大。这种业主直控型酬金制物业服务模式与业主主导型酬金制物业服务模式相比,前者比后者业主的自主性更大,更具有控制性。这种物业服务模式,因为业主的参与度较高,可控性强,一般会采用固定酬金形式。

  4、业主自管物业服务模式

  业主自管物业服务模式,就是业主自行管理物业的服务模式,业主或业委会或业委会下设的专门机构取代了物业服务企业,通过直接招员工或直接分项委托外包服务企业(如保洁公司、保安公司、电梯维修服务公司等)进行自行物业管理和服务的物业服务模式。

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