怎样解决业委会4道难题

2018-12-25  来自: 重庆海清物业管理有限公司 浏览次数:176

    业主委员会是什么?问上海老百姓,100个人可能有100种回答。 

    近两年,申城住宅小区的麻烦事不少,其中一些与业委会这个新型组织有关。业委会选聘物业公司意见不一,致使老物业“一夜走人”;维修资金使用名目不清,业委会与业主产生矛盾;住宅小区有党组织、居委会、物业公司等多个组织,业委会与其无法“对接”,产生磨擦…… 

    如何管理业委会?如何协调业委会自身发展、协调它与其他小区组织的关系?在相关法律法规还不完善的情况下,这成了一道待破解的难题。 

近几年,闸北区临汾路街道在推进小区业委会工作方面,取得了较多经验,颇有推广意义。 

难题1 

    一个小区内两个业委会不愿合并

    现象 

    一个小区,同时存在两个业委会。按规定要合并,却因一方强烈反对,产生了诸多障碍。上海许多住宅小区存在类似问题,居民们最大的困惑是,此时该由谁“出手”? 

    案例 

    汾西路261弄阳曲小区,由高层住宅和多层住宅两部分组成。由于历史原因,小区存在着高层、多层各自独立的两个业委会和两家物业管理企业。按国家有关规定,一个物业管理区域成立一个业主大会。然而,阳曲小区高层业委会极力反对两个业委会合并,问题就此拖了下来。 

    为此,居民区党总支专门召开了高层住宅党支部党员会议,通过交流沟通,发现业主们之所以强烈反对业委会合并,主要是担心合并后的维修资金使用等问题。针对这一症结,党总支在党员中做思想工作,宣讲相关条例。另一方面,针对小区内存在“反宣传”的情况,充分利用公共设施、宣传栏等正面回应。 

    2006年底,高层物业管理企业公布维修资金使用情况。由于维修资金使用太多且名目不清,引起业主不满,而此时多层业委会也将到期改选。看到这一情况,居民区党总支认为时机已经成熟,适时把握机会,于2006年11月酝酿,12月召集多层住宅业主和部分居民开会,选举产生了业主代表、业委会筹备委员会。在筹备工作中,党总支从业委会选举的程序、人选、环节上层层把关,发动广大业主积极参与选举工作。2007年4月,阳曲小区业主代表大会召开,选举产生了阳曲小区业主委员会,合并工作顺利完成,这起搁置3年之久的合并案终于圆满地画上了句号。 

    点评 

    居民区党总支是居民区各项工作的领导核心。目前业委会建设与发展还不完善,小区业委会工作面临危机时,居民区党组织应挺身而出,从广大业主的利益需求出发,从业委会的建立、运作、换届等各方面加强全 面指导,使业委会真正能够代表广大业主的利益与诉求。 

    难题2 

    如何解决业委会与业主的矛盾 

    现象 

    由业主们选举产生,但在小区运作过程中,常和部分业主产生矛盾。而这种“自家人”之间的矛盾,往往影响小区正常运作。 

    案例 

    临汾路299弄恒安小区属售后公房,业委会成员整体素质较好,但年纪较大,专业知识不够。2005年维修资金公示后,小区业主纷纷疑惑,觉得“看不懂”,业委会又拿不出解决方案,双方积累多年的矛盾一触即发。 

    在居民区党总支的协调下,小区通过公告形式诚邀小区4名热心社区物业管理、有能力、懂业务的党员组成协管小组。协管小组协助业委会开展工作,接受业委会的领导。此举提高了业主参与的积极性。 

    为了解决业主与业委会之间的矛盾,必须建立制度。经过努力,党总支帮助业委会设立了文件收发制度、沟通签字制度、例会制度、业委会委员接待日制度、重大事情时间节点公示制度等,此举赢得了业主的赞同,也为业委会的规范化运作奠定了良好的基础。至此,业主和业委会间原先的紧张气氛不见了。 

    点评 

    基层党组织如何加强对居民区业委会、物业公司的领导,这是建设和谐社区的一大课题。恒安小区党总支在解决该小区维修基金分摊公示后的矛盾时,组织学习物业管理条例,引入业主监督机制,加上仔细的思想工作和规范的制度建设,妥善解决了矛盾。 

    难题3 

    一些业主不按时缴纳物业费 

    现象 

    出于种种原因,小区业主不按时缴纳物业费,甚至拒付物业费,这是小区管理的“老大难”问题,也让大多数物业管理企业头疼,进而影响了小区的正常运作。 

    案例 

    星城花苑小区由9幢小高层组成,共有业主907户,其中售后公房589户、商品房195户、租赁户123户、空关房29户,小区各种性质的房屋混为一体,给小区物业管理带来麻烦。长期以来,小区业主与物业公司、业委会与物业公司、居委会与物业公司之间始终磕磕绊绊,许多业主拒付物业管理费。 

    面对这一问题,业委会内部统一认识:只有提升物业管理费收缴率,才能从根本上治愈物业管理服务水平低的顽疾。随后,业委会积极配合物业公司寻求解决方法。首先,顺利完成业委会成员、业主代表共45人物业管理费的收缴工作。其次,针对业主代表反映强烈的空调滴水管安装问题,与物业公司沟通,用创收资金为小区业主安装空调滴水管。随后,业委会出面,向业主解释小区运营中一些问题出现的症结,沟通了业主与物业公司的关系。 

    经过业委会的“斡旋”,一名拖欠多年物业费的业主,愉快地一次性 交了费,物业公司则免去了他近2万元的违约金。在物业与业委会的共同努力下,长期困扰小区的物业管理费收缴工作取得突破性成果,小区物业费收缴率超过了98%。 

    点评 

    物业管理费收不到,物业管理水平跟不上。这两者容易形成恶性循环。要避免这一点,业委会在物业公司与业主之间,就要起到穿针引线的作用。 

    难题4 

    维修资金的使用业主不放心 

    现象 

    住宅小区运作的焦点之一,是维修资金的使用。这一笔资金,都是业主的“血汗钱”,如何使用要慎之又慎。许多小区因维修资金使用不透明,爆发出许多矛盾。业主们最想问的是,谁来监管维修资金的使用? 

    案例 

    2006年伊始,芳苑小区“多层外墙维修项目”被提上议事日程。业委会成员与物业公司负责人多次就工程的施工方式(搭手脚架还是用绳子吊架施工)、主要材料、材料价格等开展全方位调查,掌握市场情况与市场动向。随后,业委会授权物业公司向建筑单位发出招标书,前后共有5家建筑公司投标。 

    怎么用好维修资金?经过业委会成员集思广益,大家一致通过:引入审计机制,将3家建筑公司的预算送到一家会计事务所审计,根据审计结果来确定中标单位。随后,审计部门专业人员来到小区勘察,提出咨询意见,为业委会选择建筑单位提供了科学依据。业委会以审计结果为主,最终选定坤阳建筑公司承担维修工程。 

    工程完工后,业委会又将施工过程中出现的增加楼道内墙维修、增加外墙涂料预算两大变化报送审计部门,审计部门最终审定工程造价40.3821万元,业委会根据施工单位的让利承诺,最终审定工程造价为39.9万元。 

    点评 

    业委会代表业主使用维修资金,必须用得透明、用得到位。引入审计机制,聘请无利益关系的专业审计部门参与小区维修工程,加强监督,让业主们放心。 

    焦点链接 

    “梯形架构”理顺关系 

    居民区中存在着不同类型的组织,闸北区临汾路街道探索了“梯形架构”方式。即:居民区党总支通过一定方式,对业委会、物业企业实行政治领导;居委会依法指导、监督业委会的工作,协调和督促物业服务企业;业委会和物业服务企业之间按照市场准则,建立平等的选聘与服务关系。 

    居委会中还设置了“环境与物业管理委员会”,委员会不定期举行例会,协商解决综合问题。12位业委会主任兼任环境与物业管理委员会主任。

    实践证明,在居委会中明确这一职能,能较好解决三大问题—— 

    同一居民区存在两个(及以上)物业管理区域时,有个平台协调; 

    业委会与物业企业发生矛盾时,有协调主体; 

    能较好解决业委会只负责业主权益、忽略非业主(租赁户)权益的问题。


关键词: 重庆物业管理           

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